A Casa D`Agua - 'Vilinhas' atraem os românticos e as incorporadoras

Nov

01

'Vilinhas' atraem os românticos e as incorporadoras

Fonte: Valor Econômico 
 

Os apaixonados pelas chamadas casas de vila - ou vilinhas - procuram mais do que um lugar para morar: querem um espaço tranquilo e protegido dentro da agitação e do "perigo" da cidade grande. Pode ser apenas uma fantasia em lugares como São Paulo e Rio, mas há muita gente em busca desse sonho, observam especialistas desse mercado.
 
As casas de Vila "são um produto romântico", diz Fernando Sita, diretor geral de Terceiros da Coelho da Fonseca. "Elas fazem voltar ao passado. As crianças podem brincar nas ruas e os vizinhos conversam de porta aberta, o que hoje é impensável em prédios e casas de rua", afirma. Por conta disso, essas casas "são produtos muito demandados e diferenciados no mercado". Para o diretor, trata-se de uma "opção super charmosa, pois dá a sensação de que você não está em São Paulo", mesmo morando numa rua fechada de um bairro central.
 
Para os especialistas, as vilas são valorizadas porque oferecem a utopia de conciliar os benefícios de um grande centro com um estilo de vida com jeito e hábitos do interior. Um casamento entre despojamento, conforto e segurança. Sorte do proprietário, que não encontra dificuldade para alugar ou vender seu imóvel. Ao empurrar os preços para cima, no entanto, essa tendência está reduzindo a demanda, que se mantém aquecida, mas em menor grau. "As pessoas procuram casa de vila também para fugir do condomínio, mas por conta desses valores altos a demanda teve uma ligeira retração", afirma Nelson José Silva, proprietário da Cidade Imóveis, em Pinheiros, região Oeste de São Paulo e uma das mais valorizadas nesse segmento. "Alguns meses atrás, todos os dias recebíamos gente interessada em casa de vila, agora são dois ou três dias por semana", afirma.
 
Segundo Silva, a média de locação de uma casa de vila - considerando os bairros centrais - custa R$ 5 mil e a venda oscila entre R$ 800 mil e R$ 1,2 milhão. Em contrapartida, além da segurança e da isenção do condomínio, uma parcela importante de casas de vila são isentas do IPTU. "Há uma grande procura por essas casas, por isso quem está locando não quer sair quando o contrato acaba; sempre tenta negociar para se manter na casa", diz o corretor.
 
Na avaliação de Silva, Pinheiros conta com um grande número de vilas por ter recebido muitos imigrantes portugueses. "Ainda hoje, a maior procura por essas vilas em Pinheiros é de parte de espanhóis, portugueses, franceses e ingleses, habituados a morar em casas e mais apegados a ruelas", afirma Silva. Outro fato citado por especialistas do setor é a vinda para grandes centros de famílias que querem ficar próximas ao local de trabalho e para isso procuram casas para locação.
 
A cidade do Rio de Janeiro vive situação parecida à de São Paulo, com as vilas mantendo a valorização. "Uma casa de vila, em Botafogo, chega a valer entre R$ 10 mil a R$ 12 mil o metro quadrado, dependendo da situação da casa", diz Mário Amorim, diretor geral da Brasil Brokers no Rio. Segundo ele, as "vilas sempre foram alvo de desejo no mercado imobiliário". "Na Zona Sul do Rio há muitas vilas e o crescimento do mercado imobiliário está atingindo muitas delas, assim como acontece com prédios mais antigos e todo espaço que gera uma possibilidade de novos empreendimentos", afirma Amorim. "As vilas são alvos de desejo das incorporadoras, mas muitas esbarram nos proprietários que são várias pessoas diferentes", completa.
 
O diretor da Brasil Brokers cita o caso de uma vila na Barra da Tijuca com 12 casas onde a primeira foi comprada há oito anos por uma construtora por R$ 250 mil. A última das casas, que tem 90 metros quadrados, está agora sendo negociada por R$ 800 mil.
 
Em São Paulo, a caça às vilas por incorporadoras se concentra, sobretudo, na Zona Oeste, observa Nelson Silva, da Cidade Imóveis. "O quadrilátero de Pinheiros, que vai da Doutor Arnaldo até a Pedroso de Moraes, e da Rebouças e até a Sumaré, é o alvo de incorporadoras por conta de sua excelente localização para lançamentos de prédios", explica.
 
Muitos dos negócios não se concretizam porque os proprietários das casas de vila pedem preços considerados altos demais ou simplesmente porque não há um entendimento entre eles. Por outro lado, se o proprietário vender a preços abaixo de R$ 5 mil a R$ 7 mil o metro quadrado, "não terá como comprar outro imóvel e será expulso da região", afirma Silva.
 
As casas de vila geralmente têm dois ou três pavimentos, dois ou três dormitórios, são geminadas, estreitas e têm uma vaga de garagem descoberta. Esse perfil inviabiliza o uso do terreno por incorporadoras, pois as casas são enfileiradas numa faixa estreita que não atende às exigências da lei.
 
"As vilas são protegidas por uma legislação específica, por isso as incorporadoras fogem delas", diz Thiago Castro, diretor de novos negócios da Abyara Brasil Brokers. "Alem disso, comprar uma vila exige uma negociação trabalhosa", afirma. Luiz Henrique Rimes, diretor nacional de negócios da João Fortes Engenharia, diz que no Rio de Janeiro a legislação dificulta transformar uma vila em prédio. "Há uma regra segundo a qual a vila construída antes de 1948 tem que permanecer como vila", diz Rimes. Outra regra determina que um terreno de 600 metros quadrados tenha pelo menos 15 metros de frente, o que é quase impossível no caso de vilas. "Há quatro anos não vejo uma vila ser transformada em prédio aqui no Rio", diz Rimes.
 
Na avaliação de Fernando Sita, da Coelho da Fonseca, "as vilas estão dando lugar a prédios porque estão em áreas onde é permitida a incorporação desse tipo de imóvel". "Geralmente são muito bem localizadas e as compras são feitas uma parte em dinheiro e a outra através de um apartamento da incorporadora. Hoje esse produto está basicamente na Vila Olímpia, uma parte dos Jardins, Pinheiros, Vila Madalena e Vila Mariana", afirma.
 
Ainda segundo Sita, as incorporadoras costumam "fazer propostas bastante atraentes para os proprietários" de casas em vila. "Em alguns casos, as incorporadoras chegam a dar até dois apartamentos em troca de uma casa de vila, dependendo do tamanho do terreno. O difícil é convencer todos os moradores, pois a escassez de produtos leva o proprietário a alavancar um valor sempre maior", afirma. No Rio de Janeiro, diz o diretor da Coelho da Fonseca, uma vila "super charmosa" na Vieira Souto, um dos metros quadrados mais caros do país, "vem sendo disputada por incorporadores compradores".

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